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??走進養老機構的三種人

??朱鳳泊根據當前中國老年人口的結構性問題,把老人分為兩個集團軍來加以區別。第一部分是建國前出生的老人,他給他們命名為“第一集團軍”;第二部分,建國後出生的老人,他給命名為“第二集團軍”。對於為什麼這樣來區別,朱鳳泊有著自己的理由,他認為,“這兩個集團軍所反映出來的老齡化結構特征顯然不同,而且相逆。比如,在傢庭養老功能上來看,建國前出生的老人,他們都是多子女傢庭,她們要實現養老的話,在傢裡輪養就可以。建國後出生的老人,是計劃生育政策落實的第一批人,無一例外的都是獨生子女傢庭。她們老瞭以後,傢庭養老功能不在瞭,所以要到養老院去安度晚年;從個人財富積累來看,建國前退休的老人,退休比較早,退休金比較少。所以他們的支付能力很差,經濟上本來就窘迫,再讓他們拿出一部分錢來養老,顯然非常困難。而且在消費上,他們並不是主力軍。建國後出生的老人,他們的退休金也比較高,子女也是社會的中間力量。所以他們的收入比建設國前第一集團軍要強很多,消費能力也比較強;從教育程度上來看,建國前出生的人,他們接受的教育程度普遍偏低。全國普遍來看,連高小畢業都沒有達到的不在少數,更不用說文盲。由於文化教育的原因,她們延續下來的傳統觀念根深蒂固,對新趨勢、新發展、社會的新觀念,都有所排斥甚至很難接受。而建國後出生的老人則不然,他們是近幾年才退休的,在文化程度、接受教育的程度要比第一集團軍高得多,平均能達到初中畢業,後來的大學生很多很多。她們從出生經歷瞭共和國發展的每個階段,和共和國共生存,精力豐富,接受新生事物很快。因為本身中國改革開放,她們就是參與者,所以他們的思想就是解放的。在接受養老的概念上來講,他們也是很接受並認同的”。

??“有瞭這樣的可穿戴設備,對於那些樂活一族的老人,根據他們的興趣愛好組織成一個聯合平臺,讓老人實現全球度假。國內自不必說,去海外度假觀光,我們也以6-8人的小團隊成團前往目的地。而且,北京太陽城可以用華人自己的房子做載體,吃住在華人傢裡,就像去探親。大傢圍坐在一起,吃著中國菜,聊著天。由華人開車載老人去觀景,一網打盡,其樂融融。這與其他的旅行社組團有著很大的區別。更不是國際上的交換度假、分時度假所能做到的。”說到激動之處,朱鳳泊深深地吸一口煙,繼續說道,“我們一切用親情的方式進行維護,遵守中國傳統孝道的文化理念來服務這些老人。當他們的五年期以後,想要入住我們的養老機構的時候,把會員費再折抵給他們作為養老之用。而且,我們有瞭五年的維護,並隨著客群以五年一個階段的遞進式發展,會出現一種情況:我們手裡掌握大把的、退休的,但現在還健康的客戶群。再加上我們在五年間不間斷地維護他們,老人和我們的粘合度、契合度一定會非常強,當我們有瞭幾萬、幾十萬甚至幾百萬這樣客戶的時候,我們的養老機構不愁客源,不愁消費。而現在我們的養老機構就處於這樣一個積累階段。”

??兩大養老“集團軍”

??曾走過的彎路

??可持續的贏利模式

??認識朱鳳泊,緣於今年7月份在香河的一次養老論壇上。當時,他對養老產業的發展發表瞭一些全新的認識和見解。譬如,如何把僵化的養老房屋通過某種方式,使它成為“會飛的房子”,這樣新奇的觀點可謂及時。

??提及朱姓,就不免想起故鄉的往事來。在我的河北老傢曾有一個眾人皆知的俗語——“朱劉不分傢”。具體的內情是這樣的,若攀朱姓與劉姓的輩份,一般犯“鳳”字輩的朱姓與“建”字輩的劉姓同輩。而若是犯“慶”字、“子”字輩的,均矮我一輩。如果按照這個風俗來講的話,我與朱鳳泊乃是兄弟之輩份。後來,彼此加瞭微信,我評論他的信息,他回復時稱之我為老弟,遂倍感親切,於是就與他以兄弟相稱。說起微信,他可算得上是微信達人,每天早上都會發佈時政及生活常識。他稱之為“早餐”,風雨無阻,這種堅持不懈的精神,令很多年輕人望其項背。

??讓朱鳳泊引以為傲的是,他開拓性地研發出瞭“百齡計劃 全球聯盟”(下稱“百齡計劃”)。作為百齡計劃的創始人,朱鳳泊始終認為,能夠進入到養老機構,實現養老的,或者說能夠把養老兩個字貼在老人身上的年齡要在75歲,而不是傳統觀點所想象的人一進入60歲就要養老。朱鳳泊說,“她們的身體非常健康,雖然退休瞭,但並不代表他們的身心健康、個人願望的追求落實也老瞭。”按照朱鳳泊的理解,60歲的老人,仍然是傢庭和社會的主流,還能為傢庭和社會做貢獻,所以這個時候不能叫養老。他把這個60-75這個年齡階段起瞭一個非常時髦的名字——“樂活一族”。

??朱鳳泊意味深長地說,“當前,中國也面臨這樣一個情況,國傢財政真正用於養老的沒有多少錢,養老保險入不敷出,我們的傢庭養老更缺錢。既然都缺錢。養老機構的錢在哪兒?我們經過研究後發現,中國其實是有錢的。於是,我就做瞭一個電商平臺,利用這個電商平臺去搶錢,為養老搶錢,為天下更多的父母去搶錢。”朱鳳泊這麼說的,也確實這麼去做瞭。他還給這個電商平臺取瞭一個更為直接的名字——搶錢網。而且他還賦予這個平臺非常富有玩味的理念:羊毛出在牛身上,去撥狗的毛。既“S2S模式”。SPENDING是第一個“S”,SAVING是第二個“S”,即消費積蓄。

??朱鳳泊帶領他的團隊,懷揣著寶貴的經驗與教訓向產業進軍。無論走到哪裡,朱鳳泊始終毫無保留地把這些告訴給那些開發商,讓他們少走彎路。朱鳳泊對我說,“我們現在給幾個項目做輔導。其中有一個項目建築面積十萬平米,但是它隻設計出六百多套房子,我們認為他的建築空間浪費很大,沒有老人集中的活動場所,特別分散。後來,我用我們的理念,說服瞭甲方和設計方,推翻瞭原來的設計,從新調整成一個新的設計方案,這個設計方案已經報批瞭。”

??眾所周知,作為一個養老地產,硬件設施規劃的合理,隻能說打好瞭基礎,但不等於成功。究竟如何才能成功,周鳳泊又把話題進行瞭回溯。按照他的研究認為,養老剛需的出現,至少還要有十年至十五年的時間。在這段空檔期間,建好的這些設施如何才能有良好的經濟效益,讓老人們在一個經濟效益良好的服務機構享受高品質服務?北京太陽城分別從三個方面下足瞭功夫,可謂是彈無虛發。

??對於國際國內養老最大的問題,有的人認為是政策不配套,有的人認為是地不好拿,還有的人認為是沒有好的商業模式和運營模式。朱鳳泊坦言,這些都是問題。但是比這些問題還突出就是錢。朱鳳泊的話點中瞭要害,記者搜集相關的資料顯示,以日本為例,日本在三十年前就做養老。各個行業風湧而起,結果沒過多少年,倒閉率達86%。直到2000年的前期,日本政府出臺瞭一個強制性的保險,要求老百姓從四十五歲開始就要上介護險,直到終老。介護險推出後,日本的養老產業才走上瞭一個健康良好的發展道路。可見,日本是靠介護險的錢來支撐入住的(老人隻花10%的錢,90%由保險掏錢),可問題來瞭,這個保險根本就不夠用,所以日本政府就要從他的財政收入往裡貼,不管日本的GDP年增長是多少,每年都要拿出1%來貼補。假如有幾年日本的GDP是負增長,養老將會癱瘓。

??朱鳳泊的邏輯思維是,依照百齡計劃會積蓄的幾十萬甚至幾百萬的會員,而這些會員是S2S的持有者,北京太陽城用這麼一個大數據庫去發展它,去搶供應商的渠道費。我們搶來的渠道費,自己不要,完全回報給老人,回報給消費者。實際上,誰花的錢回報給誰,用這樣的一個方法來解決一部分錢的來源,同時,我們也能夠得到發展。等到成熟以後,就不簡單是養老產業瞭,對中國的養老社會都是一個很大的貢獻。”對此,業內人士認為,朱鳳泊的互聯網金融及大數據將顛覆養老產業的發展格局,是對養老產業發展的一次全新革命。

??銷售持有三七開

??一說到養老,朱鳳泊的臉色不太好看,在他看來,這是一個十分沉重的話題。他說,“從國外先前走過的幾十年經驗來看,養老的道路是非常艱難的。中國人口老化的基數比較大,來源於中國人口多,這一點大傢都知道。據記者掌握的資料來看,截止到2013年年底,中國已有2.02億老人,每年遞增的速度以千萬計。中國人口老化有幾個特點,一是老年基數大。在2053年要達到4.87億人,老人的占比達到30%多,這是一個峰值。到那時候,基本上三個中國人中,就有一個是老人,這個比例是非常罕見的。第二,是持續時間長,一直到本世紀末,中國老人的人口都會維持在4億以上,到2095年至下個世紀,老年人口才從4億向下滑落。第三,中國老齡人口結構性問題突出。一是獨生子女傢庭造成居傢養老的功能被急劇弱化。二是失能老人越來越多。隨著人口壽命的提高,失能老人就越多。健在,但是不健康。三是農村老人多。四是空巢老人多。這幾點就是與國際相比,中國老齡人口突出的特征。

??養老地產非常重要的一環就是離不開相關的配套。譬如,老人離不開醫院。為此,北京太陽城也建瞭醫院。由於有醫院,老人願意來。而且老人對健身、娛樂、文化、保健、餐飲都有需求。目前,太陽城住著4000位老人,這些老人在這裡形成很大的消費需求,很大程度上拉動瞭這些設施的投入回報、拉動瞭運營除。此之外,太陽城如此齊全的配套,形成瞭一個小的商業中心,不僅對內部老人服務的全輻射,還吸引瞭社會上的老人到這裡進行消費,並實現瞭一定的營收,很好地控制瞭自己的商業陣地,所以,這樣一個模式,一個產業鏈,保證北京太陽城可持續地運營下去。同時,太陽城把這種模式總結出來,並不斷地去向外進行延展和拷貝。

??朱鳳泊坦言,要想讓北京太陽城的成功模式復制,品牌輸出一體化這一步是不能繞過的。於是,他們把真心有志於做養老的這些企業聯合在一起,由北京太陽城品牌冠名,前期進行培訓輔導,項目建好之後進行運營服務,完全由北京太陽城來輸出。輸出的過程就是一體化的過程,包括品牌一體化、服務標土地二胎利率準一體化、管理一體化、市場營銷一體化、VI一體化,智能信息化、解決方案一體化等等。朱鳳泊認為,用一體化的思維來做整合,它會形成一個好的局面,尤其面對市場的時候,我們是以一個大型連鎖的養老服務體系參與競爭,而這個養老服務體系的誘惑之處在於,它能夠對我們的目標群體形成粘度。譬如,成為北京太陽城的老年客戶,可以讓他/她入住一處,擁有幾十個傢,“房子是會飛的”。為瞭讓記者能夠容易聽得懂他說的話,朱鳳泊解釋道,“比如在新疆入住瞭,新疆的冬天那麼長,怎麼辦?這時候,老人可以飛到南方,南方四川冬天比較潮濕,可以飛到海南。這種整合之後,會給市場帶來增值性的服務,讓老人們少花錢,讓他們花一份錢,實現候鳥式的居住療養、養老,隻有這種整合一體化才能做到。松散的簡單的聯合,老人是不買賬的。”

??為瞭能夠使記者十分清楚地瞭解何為北京太陽城模式。朱鳳泊進一步解釋道,“我們拿到這塊地以後,首先把它按照3:7比例劃分。70%土地和建築面積建老年住宅,有70產權,賣給有需求的傢庭。30%土地和建築面積做持有型物業,包括老年機構、銀齡公寓、商業、健身娛樂文化場所等等。這樣做最大的好處在於,一是,我們在開發的過程中,有銷售、有回籠,從而保證瞭資金鏈不會出現斷裂。二是,我們把70%的建築面積銷售出去以後,實現瞭很好的利潤。用這個利潤把持有物業建起來瞭,建起來之後,從財務上來看,我們雖然沒有很大的現金入庫,但是我們的贏利在持有物業上。持有物業由於不背負很大的資金成本、還債的壓力,可以抵禦前幾年在市場熱身的過程帶來的風險,如入住率不高、贏利差、虧損等,使我們能夠扛過來。”

內容來自sina新聞

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??北京太陽城模式車子二胎增貸缺錢急用哪裡借錢

??流水線式的商業運營

??太陽城走到今天,作為老年社區,能夠在眾多的養老服務機構中突出重圍,離不開很好的投資支撐模式。對此,朱鳳泊非常有心得,他說,“北京太陽城的商業運營即沒有給政府、社會帶來壓力,也沒有依賴金融的支持。我們把太陽城作為一個養老的流水線,不管入住的老人是買得房、租得房,還是短期度假、養生,在這裡都可以享受到健康老人、半失能、失能、臨終關懷,康復、療養、度假等優質的服務。於是我們根據不同的人群進行瞭分類,並把他們設計成流水線。如健康的老人,我們可以帶著他們去玩,等她們過些年,半失能、失能瞭,他們就可以住進我們的介護中心,來對他們進行服務。歲數再大一些,我們還有相應的其他服務。在這裡買房的、租房的老人,都能夠讓他們感覺到踏實。因為有這樣一個服務鏈的搭建,他們覺得他們的人生和我們的服務鏈是契合的,這種契合是老人要的東西。這就是說我們做準瞭。”

??文/劉建飛

??北京太陽城從2004年開始,接第一批老人入住(朱鳳泊特意強調的是租住),到現在已經住滿瞭,達到750位老人。透過對750人的分析。我們發現,一種是,大部分都是接受教育文化程度比較高,其中49%的老人都是大學畢業的。第二種,就是喪偶老人。另一伴不在瞭,每每待在傢裡,導致這些老人的心理壓抑很大,必須從原來的房子裡走出來,所以,他們需要換一個環境,忘記過去。太陽城750位老人當中,有70%是單身老人。第三種,就是失能。無論傢裡有多少子女,孩子多麼孝敬,老伴也健在,但是失能以後,一個人、兩個人是照顧不瞭的。失能後也要從傢庭中走出來。

??明年1月份即將上市的“百齡計劃”讓朱鳳泊站在瞭養老地產探索的群山之巔。這個“百齡計劃”的創始人,利用互聯網金融及大數據為養老搶錢的思路,不啻為將顛覆養老產業的發展格局,更是對養老產業發展的一次全新革命。

??北京太陽城走到今天,用朱鳳泊的話來,即有喜悅的一面,也有汲取的教訓。談到不足,朱鳳泊說,“第一,北京太陽城在拿土地證的時候,沒有把持有物業和住宅分開,這樣我們在得到政策補貼也好,融資也好,有很大的障礙。第二,我們把建築按照面積進行瞭平均分配,沒有把建築進行集約型建築群落規劃,使老人的其他需求在可達性上、安全舒適性形成瞭障礙。這些建築是單擺浮擱的,直接是透過室外鏈接的,這樣做是錯的。正確的做法是,應該設計一個大的中央核心區,這個核心區放射出去,使所有的老人需求的功能都應該在這個核心區裡面,且每位老人到核心區的半徑是相等的,這樣的話,可達性就非常強。特別是在冬天刮風下雨的時候,他們會很舒適、很安全、很溫暖。”

??喝瞭一口水,朱鳳泊繼續說道,“從這兩個階段的比較來看,我們就發現,今天一哄而上地做養老,就遇到瞭困難。因為,我們現在要建起來的養老設施和未來三五年建起來的養老設施,面對的恰恰是第一集團軍。而第一集團軍很難接受機構養老,無論是在客觀上還是在主觀上都非常困難。所以,當前的一些養老機構就面臨著空置、一些養老設施沒有良好的經濟效益,就有可能垮臺。而要等50後老瞭,至少還要等十年。”

??可借鑒之路

??在這樣的一個人口老齡化背景下,人口的老化勢必會給政治社會、人文社會、經濟社會帶來瞭空前的壓力,所以國傢非常重視,連續幾年出臺瞭許多扶持的政策,包括修改《老年人權益保護法》,《國務院三十五號文件》,《中國養老產業的規劃綱要》等等。對於這些密集政策的出臺,朱鳳泊始終保持著清醒而又冷靜的頭腦。在他看來,盡管現在全社會都在關註養老產業,不等於這個產業就沒有瞭門檻。他形象地比喻道,“這些政策,就如同政府點燃瞭一把熊熊烈火,把養老產業這鍋水給燒開瞭,這是好事。但養老產業這鍋滾燙的開水,應該涼一涼再喝,適口瞭再喝。那什麼叫適口,怎麼才能夠既喝著開水、沏茶也好,又不至於把嘴燙破?我認為,這需要有耐心,要真心實意地去做養老產業。而不能一股腦地一哄而上,抓住這樣一個機遇,炒概念,透過養老來拿地,通過養老來賺快錢,想在養老產業撈一把,這樣的做法,都長久不瞭。”

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??品牌輸出一體化

??面臨當前的養老困境,北京太陽城始終沒有停止思考。這個不平凡的歷程得從源頭上說起:北京太陽城是在2000年的時候經過相關部門審批,拿到瞭這塊占地640畝的土地(建築面積32萬平方米)。按照朱鳳泊的說法,從拿地開始,規劃、設計、建築、管理、開發、運作,直到交付使用,到後來產品的打造,市場營銷,運營管理,以及品牌建設,對外輸出管理擴張,資本戰略,從來沒有請過專傢隊伍,高手指點,都是由北京太陽城的團隊獨立完成,並一步步摸索走到今天。14年的風風雨雨,朱鳳泊坦言,“我們應該說贏瞭。我們不僅打造出太陽城這座城池,而且這座城池很貼近、很規范地對老人進行服務。形成北京太陽城獨有開發運作模式、運營服務模式和商業贏利模式,或者我直接把它稱之為‘北京太陽城模式’。這種模式,不僅對北京太陽城的成功走到瞭很好的關鍵作用,對產業也走到瞭積極貢獻。

??百齡計劃 全球聯盟

??朱鳳泊儒雅、至誠,說話邏輯性極強,為人謙卑,而又樂觀、善達。到北京太陽城的奧林匹斯俱樂部去拜訪的時候,碰巧遇到一位老人為瞭感謝朱鳳泊而專門為他彈奏瞭一首鋼琴曲。曲調歡快,節奏宛轉,力道遒勁,充滿活力。結束後,我們一起為老人鼓掌。據身邊的工作人員講,類似這樣的場景,不知道有多少回瞭,已經記不清瞭。雙方落座,圍繞著養老行業的背景、影響一直到北京太陽城一路走過來的那些不為人知的心酸,朱鳳泊侃侃而談,語調激昂。

那麼,這15年,他們要做什麼?我認為,除瞭傢庭,他們的追求無外乎想打理自己的身心健康,過去療養、維護自己身體的時間都沒有。到這個年齡段,他們有時間、有精力、有錢,想走遍世界,去好山、好水、好地方瀏覽觀光、去開闊眼界,真正地給身心放一個假。與此同時,他們在養老問題上也有好的打算,比如說,他們集體生活過習慣瞭,可能真到瞭七十多歲,三五好友相約,一同住進養老機構。於是,我們就圍繞這些需求,百齡計劃應時而生。”

??根據朱鳳泊的介紹,這個百齡計劃以50後為主要的目標客群,每個老人都有屬於自己的穿戴式設備——腕寶,實現線上線下的對老人的服務。線上做到緊急呼叫、遠程健康醫療咨詢,線上能夠看到腕寶對血壓、心率等健康指標檢測,及時瞭解自己的健康狀況,還可以跟自己的子女進行互動,子女可以看到老人的健康狀況及實時狀態,而且配有親情號碼一鍵呼出功能。另外,子女也可以用APP手機客戶端看到父母的健康狀況。線下,利用腕寶也可以實現緊急救護。當一鍵呼出之後,馬上就會有救護車來到身邊。目前,太陽城在全國實現瞭86個城市,88個急救中心,103傢三甲醫院,線下和線上對接。這一切,對於老人身體健康的維護,特別是在緊急情況下的救助,能夠起到救命的作用。

朱鳳泊養老的錢是搶來的

??利用互聯網金融“搶錢”

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??理性看待這鍋“熱水”

??當前的形勢下,行業內普遍有一句話來形容養老產業,“理想很豐滿,現實很骨感”。朱鳳泊甚至認為,“現在想進入到養老行業來的地產商,並不是最理想的時機。因為大傢都是在一抹黑地幹。”不過,通過這麼多年來的摸爬滾打,朱鳳泊還是對養老地產探索出瞭一些新得。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-07/13285958463839782875838.shtml

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